Bölüm 1: Sözleşmenin Kurulması ve Genel Esaslar
Mal sahibi, intifa hakkı sahibi veya noter onaylı vekaletnamesi bulunan kişiler kira sözleşmesini imzalayabilir. Yetkisiz kişiler tarafından yapılan sözleşmeler ileride geçersizlik sorununa yol açabilir.
Hukuken kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olması şart değildir; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı sözleşme büyük önem taşır. Özellikle kira bedeli, artış oranı ve özel şartların yazılı olması tarafları korur.
İş yeri kiralarında kiracı olan şirket, kira bedelinin belirli bir kısmını stopaj olarak keser ve vergi dairesine öder. Bu, kiraya veren adına yapılan bir vergi ödemesidir.
Noter onayı zorunlu değildir fakat özellikle tahliye taahhütnamesi gibi belgelerde noter onayı, imzanın inkâr edilmesini önler ve belgeyi güçlü bir delil haline getirir. Bu nedenle kritik belgelerde noter tercih edilmesi önerilir.
Bu hüküm, kiracının kiraladığı evi üçüncü kişilere kiraya veremeyeceği anlamına gelir. Özellikle kısa dönem kiralamalarda (örneğin günlük kiralama) bu madde önemlidir.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınır ya da taşınmaz malın kullanım hakkını belirli bir süre için kiracıya devretmeyi, kiracının da buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı bir borç ilişkisidir. Bu sözleşme ile kiracı yalnızca kullanma hakkını elde eder, mülkiyet hakkı ev sahibinde kalmaya devam eder.
Tarafların kimlik bilgileri, adresleri, kiralananın açık adresi, kira bedeli, ödeme şekli ve tarihi, kira artış oranı, depozito miktarı ve demirbaş listesi mutlaka yer almalıdır. Ayrıca özel şartlar bölümü açık ve net şekilde düzenlenmelidir.
Kira başlangıcı sözleşmede açıkça belirtilmişse o tarih esas alınır. Eğer belirtilmemişse genellikle anahtarın teslim edildiği tarih başlangıç olarak kabul edilir. Bu tarih kira artışı ve tahliye süreçleri açısından önemlidir.
Kefilin sorumluluğu sözleşmede belirtilen süreyle sınırlıdır. Sözleşme uzarsa kefilin sorumluluğunun devam etmesi için yeniden onay vermesi gerekir.
Adi kefalet ve müteselsil kefalet olmak üzere iki tür vardır. Müteselsil kefalette kiraya veren doğrudan kefile başvurabilir, bu nedenle uygulamada daha çok tercih edilir.
Evet, kefil evliyse eşinin yazılı rızası alınmalıdır. Aksi halde kefalet geçersiz sayılabilir.
Evet, sözleşmede veya apartman yönetim planında yasak varsa evcil hayvan beslenmesi engellenebilir. Ancak bu konuda uygulamada farklı yargı kararları da bulunmaktadır.
Son yıllarda dijitalleşme kapsamında e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilmektedir. Bu sistem, resmi kayıt ve denetim açısından kolaylık sağlar.
Türkiye’de yerleşik kişiler arasında dövizle kira sözleşmesi yapılması genel olarak yasaktır. Ancak bazı istisnai durumlar bulunmaktadır.
Kanunen depozito, bir bankada vadeli hesapta tutulmalı ve her iki tarafın rızasıyla çekilmelidir. Bu, kiracının parasını güvence altına alır.
Hayır, konut kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Daha fazlası yasal değildir.
Taraflar sözleşmede aksini kararlaştırmadıysa damga vergisi genellikle kiracı tarafından veya taraflar arasında paylaştırılarak ödenir.
Evet, birden fazla kiracı olabilir. Bu durumda sözleşmeye “müteselsil sorumluluk” maddesi eklenirse her kiracı borcun tamamından sorumlu olur. Bu, ev sahibi açısından güvence sağlar.
Belirsiz süreli sözleşmelerde bitiş tarihi yoktur. Taraflar belirli fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu tür sözleşmelerde süreklilik esastır
Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihi açıkça belirlenmiş olan sözleşmedir. Genellikle 1 yıl süreli yapılır ve süre sonunda kiracı çıkmazsa otomatik olarak uzar
Bölüm 2: Kira Bedeli ve Artış Oranları
Uyarlama davası, öngörülemeyen ekonomik değişimler (yüksek enflasyon, pandemi gibi) nedeniyle sözleşmenin dengesinin bozulması halinde kira bedelinin yeniden düzenlenmesini sağlayan bir hukuki yoldur.
Stopaj, kiracı tarafından kesilerek devlete ödenen bir vergidir. KDV ise ticari kiralamalarda söz konusu olur ve kiraya veren tarafından fatura ile tahsil edilir.
Ev sahibi, icra dairesi aracılığıyla “tahliye talepli icra takibi” başlatabilir. Bu süreçte kiracıya borcunu ödemesi için süre tanınır.
Özellikle iş yeri kiralarında brüt kira üzerinden anlaşmak daha sağlıklıdır. Çünkü stopaj gibi kesintiler brüt tutar üzerinden hesaplanır ve taraflar arasında karışıklık yaşanmasını önler.
Evet, banka kayıtları ve beyanlar üzerinden kira gelirleri denetlenmektedir. Kayıt dışı kira gelirleri ciddi vergi cezalarına yol açabilir.
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Özellikle uzun süre aynı kiracıyla devam eden sözleşmelerde gündeme gelir.
Genel kural olarak 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde açılabilir. Bu süreden sonra mahkeme emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni bir kira belirler.
Kira gelirleri her yıl Mart ayında beyan edilir. Belirli bir istisna tutarının üzerindeki gelirler için vergi ödenmesi gerekir.
Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse temerrüde düşer. Sözleşmede belirtilmişse gecikme faizi uygulanır ve ev sahibi ihtar çekerek tahliye sürecini başlatabilir.
Yasal olarak belirli bir tutarın üzerindeki kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması zorunludur. Elden ödeme yapılması halinde hem kiracı hem ev sahibi vergi cezası ile karşılaşabilir. Ayrıca banka kaydı ispat açısından önemlidir.
Eksik ödeme yapılması durumunda kalan tutar borç olarak devam eder ve kiracı temerrüde düşebilir. Bu durum tahliye sebebi oluşturabilir.
Konut kira artışları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirlenen sınırlar çerçevesinde yapılır ve temel ölçüt 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasıdır. Taraflar sözleşmede bir oran belirlemiş olsa bile bu oran TÜFE’yi aşamaz. Bu düzenleme kiracıyı aşırı artışlara karşı korumayı amaçlar.
Kiracıya genellikle 30 gün süre verilir. Bu süre içinde borç ödenmezse tahliye süreci hızlanır.
Havale veya EFT masrafları kiracıya aittir. Kira bedelinin kesintisiz olarak ev sahibinin hesabına ulaşması gerekir
Eğer sözleşmede kira artış oranına dair bir hüküm yoksa, artış yine TÜFE ortalamasına göre yapılır. Taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa mahkeme, emsal kiraları ve piyasa koşullarını dikkate alarak bir belirleme yapar.
Hayır, kira artışı yalnızca sözleşmede belirtilen dönemlerde (genellikle yıl dönümünde) yapılabilir. Ev sahibinin yıl içinde keyfi olarak zam talep etmesi hukuken geçerli değildir.
Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmediği sürece aidat kira bedeline dahil değildir. Aidat, genellikle kiracı tarafından ödenir çünkü kullanım gideridir.
Kira ödemesi yapılırken banka açıklama kısmına mutlaka “2026 Mayıs Kira Bedeli” gibi açık ve anlaşılır bir ifade yazılmalıdır. Bu, ileride doğabilecek hukuki ihtilaflarda ödeme kanıtı olarak kullanılır.
Normal şartlarda açılamaz. Ancak olağanüstü ekonomik durumlar varsa “uyarlama davası” açılarak kira bedelinin yeniden düzenlenmesi talep edilebilir.
Evet, borç bu süre içinde ödenirse tahliye durur. Ancak aynı kira yılı içinde iki kez bu durum yaşanırsa “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.
Bölüm 3: Tarafların Hak ve Borçları
Kiracı, apartman yönetim planına ve kurallarına uymak zorundadır. Bu kuralların ihlali tahliye sebebi oluşturabilir.
Ancak ev sahibi ile anlaşma sağlanırsa yapılan masraflar kiradan düşülebilir. Aksi halde kiracı kendi yaptığı masrafı talep edemez.
Günlük kullanım sonucu oluşan küçük arızalar kiracının sorumluluğundadır. Pencere kolu gibi basit ekipmanlar bu kapsama girer.
Evet, kiracı komşuluk kurallarına aykırı davranıyorsa ve bu durum belgelenebiliyorsa ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Gürültü, huzur bozma gibi durumlar buna örnektir.
Kombinin rutin bakım ve temizlik giderleri kiracıya aittir. Ancak cihazın eskimesi veya teknik arıza nedeniyle parça değişimi gerekiyorsa bu tür büyük masraflar ev sahibine aittir. Yani kullanım kaynaklı küçük giderler kiracıya, yapısal sorunlar ev sahibine yüklenir.
Kiracı, kiralanan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya alt kiraya veremez. Bunun için ev sahibinin yazılı onayı gerekir. Aksi durumda sözleşmeye aykırılık oluşur ve tahliye sebebi doğabilir.
Kira sözleşmesi sona erdiği ve tahliye kararı alındığı halde kiracı evi boşaltmazsa artık hukuken işgalci konumuna düşer ve zorla tahliye süreci başlatılabilir.
Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan tadilat yapamaz. İzinsiz yapılan değişiklikler sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebi olabilir.
Ev sahibinin kiracıyı zorlamak amacıyla elektrik, su gibi hizmetleri kesmesi hukuka aykırıdır ve suç teşkil edebilir. Bu tür durumlarda yalnızca yasal yollar kullanılmalıdır.
Genel uygulamada, kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde geri vermekle yükümlüdür. Eğer kiracı evi boyalı ve temiz şekilde teslim aldıysa, çıkışta da benzer durumda bırakması beklenir. Ancak uzun süreli kullanımlarda oluşan yıpranma “normal kullanım” kapsamında değerlendirilir ve bu durumda boyama masrafı kiracıya yüklenmeyebilir. Bu konu çoğunlukla sözleşmedeki özel şartlara göre belirlenir.
Anahtar teslimi mutlaka yazılı bir tutanakla yapılmalıdır. Bu belge, kiracının evi boşalttığını ve teslim ettiğini ispatlar.
Hayır, kiralanan taşınmazın kullanım hakkı kiracıya geçtiği için ev sahibinin izinsiz girmesi hukuka aykırıdır ve “konut dokunulmazlığını ihlal” suçunu oluşturabilir.
Ev sahibi, evi görmek istediğinde bunu makul bir süre öncesinde kiracıya bildirmek zorundadır. Genellikle satış veya yeniden kiralama gibi durumlarda, uygun zaman dilimlerinde evi gösterebilir.
Emlak vergisi mülkiyetle ilgili bir yükümlülük olduğundan ev sahibi tarafından ödenir.
Bu tür işlemler binanın değerini artıran ve yapısal nitelikte yatırımlar olduğu için ev sahibine aittir. Kiracıdan talep edilemez.
Demirbaş listesi, evde bulunan eşyaların ve durumlarının kayıt altına alınmasını sağlar. Kiracı çıkarken oluşabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer ve depozito iadesinde belirleyici olur.
Zorunlu deprem sigortası ev sahibinin yaptırması gereken bir sigortadır. Kiracı bu yükümlülükten sorumlu değildir.
Bu vergi kullanım kaynaklı olduğu için kiracı tarafından ödenir.
Çatı, binanın ortak ve yapısal bir parçası olduğu için bu tür onarım masrafları ev sahibine veya apartman yönetimine aittir. Kiracıdan bu tür büyük onarımlar için ücret talep edilemez.
Asansörün aylık bakım ve işletme giderleri kiracı tarafından ödenir çünkü bu kullanım gideridir. Ancak asansörün tamamen yenilenmesi veya büyük bir onarım gerektirmesi durumunda bu maliyet ev sahibine aittir.
Bölüm 4: Tahliye Sebepleri ve Süreçleri
Taşınmazı satın alan yeni malik, kiracıyı çıkarmak istiyorsa satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar göndermeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bu süreler kanunen belirlenmiştir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Bu belge, Türk Borçlar Kanunu kapsamında geçerli olup, doğru şekilde düzenlendiğinde ev sahibine güçlü bir tahliye imkânı sağlar. Geçerli olması için kira sözleşmesinden sonra ve özgür iradeyle imzalanmış olması gerekir.
Boş tarihli imzalanan tahliye taahhütnameleri uygulamada sıkça görülse de oldukça risklidir. Yargı kararlarında çoğu zaman kiracı aleyhine sonuç doğurabilir çünkü sonradan doldurulan tarih geçerli kabul edilebilir. Bu nedenle kiracı açısından dikkat edilmesi gereken bir durumdur.
Kiracı eşyalarını almazsa bu eşyalar yediemin deposuna kaldırılır. Depo ve taşıma masrafları kiracıya aittir.
Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Evet, dava süreci devam ederken kiracı kira ödemeye devam etmek zorundadır. Aksi halde ek tahliye sebepleri oluşabilir.
Tahliye davalarının süresi mahkemelerin yoğunluğuna göre değişir ancak genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürebilir. Bu nedenle süreç sabır gerektirir.
Sözlü sözleşmelerde öncelikle kira ilişkisinin varlığı banka kayıtları gibi delillerle ispatlanır. Ardından yazılı sözleşmelerdeki süreçlere benzer şekilde tahliye işlemleri yürütülür.
Eğer kiracının aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir evi varsa, bu durum tahliye sebebi olarak ileri sürülebilir.
Hayır, kiracının ekonomik durumu tahliye sürecini durdurmaz. Borcun ödenmemesi halinde hukuki süreç işlemeye devam eder.
Bir kira yılı içinde kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtar alması durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir. Burada ihtarların yazılı ve ispatlanabilir olması önemlidir.
Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğması halinde açılan tahliye davasıdır. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Hayır, bu şekilde tahliye edilen taşınmaz 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmadan başkasına kiralanamaz. Aksi durumda eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
Mahkeme kararı alındıktan veya kesinleşmiş icra takibi sonucunda, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi yapılır. Gerekirse polis eşliğinde taşınmaz boşaltılır.
Noter şart değildir ancak en güçlü ispat aracıdır. Alternatif olarak iadeli taahhütlü posta da kullanılabilir.
Kira sözleşmesi olmadan taşınmazı kullanan kişilere karşı açılır. Bu kişiler hukuken kiracı değil, işgalci olarak değerlendirilir.
Evet, taşınmazın esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa kiracı tahliye edilebilir. Ancak bu işlemlerin gerçekten gerekli olması şarttır.
Evet, tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşması halinde düzenlenen tutanak mahkeme kararı niteliğindedir ve doğrudan icra edilebilir.
Belirli süreli kira sözleşmesi her yıl otomatik uzar. Toplamda 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Evet, yurt dışından gelecek bir aile bireyi için konut ihtiyacı tahliye sebebi olabilir. Ancak mahkeme bu ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini araştırır.
Bölüm 5: Sözleşmenin Sonu ve İptali
Yazılabilir; ancak uygulamada bu tür hükümler çoğu zaman geçersiz sayılabilir. Çünkü kiracının sözleşme sırasında baskı altında olduğu kabul edilebilir.
Taraflar sözleşmeye cezai şart koyabilir; ancak kiracı aleyhine aşırı ağır ve hakkaniyete aykırı hükümler (örneğin tüm kalan kiraların peşin ödenmesi) geçersiz sayılabilir.
Genellikle hayır. Mevcut depozito aynen devam eder. Ancak taraflar anlaşırsa güncelleme yapılabilir.
Kira sözleşmeleri kural olarak tarafların karşılıklı iradesiyle sona erdirilir. Ancak kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ev sahibi ise sözleşmeyi keyfi şekilde feshedemez; yalnızca kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanmak zorundadır.
Hayır, kira süresi boyunca taşınmazın kullanım hakkı kiracıya aittir. Ev sahibi kiracının rızası olmadan müdahalede bulunamaz.
Mücbir sebep; deprem, sel, savaş gibi tarafların kontrolü dışında gelişen ve sözleşmenin ifasını imkânsız hale getiren olaylardır. Bu tür durumlarda taraflar sorumluluktan kurtulabilir veya sözleşme sona erebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, bitimden en az 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme otomatik olarak uzar. Ev sahibi için ise fesih daha sıkı kurallara bağlıdır.
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar mirasçılarına geçer. Mirasçılar sözleşmeyi devam ettirebilir veya feshedebilir.
Kiracı evi izinsiz şekilde terk ederse ev sahibi doğrudan içeri girmemelidir. Öncelikle durum tespit edilmeli, mümkünse mahkeme kararı veya noter tutanağı ile işlem yapılmalıdır. Aksi halde hukuki sorumluluk doğabilir.
Avukat tutmak zorunlu değildir; ancak kira hukuku teknik detaylar içerdiği için profesyonel destek alınması hak kaybını önlemek açısından önemlidir.
Sahte imza ciddi bir suçtur ve hem ceza hukuku hem de özel hukuk açısından sonuç doğurur. Böyle bir durumda sözleşme geçersiz sayılır ve sorumlular hakkında dava açılabilir.
Stopajı kiracı yatırmakla yükümlüdür. Eğer yatırılmazsa vergi sorumluluğu kiracıya aittir; ancak ev sahibi ödediği tutar için kiracıya rücu edebilir.
Ev sahibinin, ödenmeyen kira borçlarına karşılık kiracının taşınmaz içindeki bazı eşyaları üzerinde alıkoyma hakkıdır. Ancak uygulamada nadiren kullanılır ve belirli şartlara tabidir.
Kiralanan taşınmaz tamamen kullanılamaz hale gelmişse (örneğin mühürlenmişse) kiracı kira ödeme borcundan kurtulabilir. Ancak kısmi kullanım varsa kira indirimi talep edilebilir
Hayır, kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, mevcut sözleşmenin tarafı haline gelir ve kiracı aynı şartlarla oturmaya devam eder.
Eğer yangın sonucu taşınmaz kullanılamaz hale gelmişse kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak kısmi hasar varsa kira bedelinde indirim talep edilebilir.
Evet, depozitonun vadeli hesapta tutulması halinde faiz getirisi olur. Bu faiz de kiracıya aittir ve depozito iadesi sırasında birlikte verilmelidir.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak sona erdirilebilir. Genellikle 6 aylık kira dönemleri esas alınır ve fesih bildiriminin en az 3 ay önceden yapılması gerekir.
Eğer asansörün çalışmaması taşınmazın kullanımını ciddi şekilde etkiliyorsa (özellikle yüksek katlarda), kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir.
Taraflar anlaşmaya varırsa arabuluculuk ücreti genellikle yarı yarıya paylaşılır. Anlaşma sağlanamazsa dava sonunda haksız çıkan taraf bu ücreti ödeyebilir.
for products & services
Dui cares ultricies idm neque sed netus mattis vitae ligula.
Kira bedelleri; konum, dairenin büyüklüğü, bina yaşı, katı, fiziksel durumu, site özellikleri, ulaşım olanakları ve diğer konut özelliklerine göre değişebilir.
Günlük aramalarda bu iki ifade çoğunlukla aynı konut arayışını ifade eder. Ancak kullanıcının aradığı konutun türüne göre beklentiler değişebilir.
Pendik’in farklı mahallelerinde kiralık konut seçenekleri bulunabilir. Yenişehir, Kurtköy, Kaynarca ve Çamlık gibi bölgeler araştırılabilecek seçenekler arasındadır.
Evet. Özellikle site ve apartmanlarda aidat, aylık toplam konut giderinin önemli bir parçası olabilir. Kiralama öncesinde aidatın tutarı ve kapsamı öğrenilmelidir.
Bölgeyi ve yerel gayrimenkul piyasasını bilen bir danışman, ihtiyaçlara uygun konutların filtrelenmesi ve kiralama sürecinin daha düzenli yürütülmesi konusunda yardımcı olabilir.
